Qui reprend la dette hypothécaire en cas de décès ?

@Illustration Helen DR

La reprise de l’hypothèque en cas de décès de l’un des deux conjoints peut s’avérer compliquée, selon la situation financière du partenaire survivant. Mais une bonne anticipation permet souvent de trouver des solutions satisfaisantes. 

La transmission de l’hypothèque dépendra essentiellement de la situation individuelle de chaque couple, de leur forme d’union — régime matrimonial, concubinage, partenariat enregistré — , de leurs revenus et de leur patrimoine.

Pour illustrer notre propos, prenons l’exemple d’une famille traditionnelle, où le mari de 55 ans décède à la suite d’une maladie, laissant une épouse de 54 ans et deux enfants adultes, financièrement autonomes. Les conjoints possèdent leur maison d’habitation, d’une valeur de 850 000 francs. Ce bien est grevé d’une hypothèque de 550 000 francs, au taux fixe de 1,20 %, arrivant à échéance en 2025. Avec les revenus de Monsieur de 150 000 francs par an — Madame n’ayant pas d’activité professionnelle — , la banque considère l’endettement comme supportable. Il faut souligner que le calcul se base non pas sur le taux effectif, mais sur un taux d’intérêt théorique, auquel s’ajoute 1 % de frais d’entretien sur l’estimation de la valeur du bien. 

 

Revenus insuffisants 

En matière de revenus, on suppose que Madame bénéficiera d’une rente de veuve maximale du 1er pilier, soit 22 944 francs. A quoi s’ajoutera la rente de veuve provenant du 2e pilier de son mari, à hauteur de 25 177 francs. Sur cette base, Madame aura-t-elle les moyens de reprendre l’hypothèque ? Avant de répondre à cette question, on part du principe que les conjoints étaient mariés sous le régime ordinaire de la participation aux acquêts et que leurs enfants renoncent à leur part de succession pour la laisser à leur mère. Elle conservera donc l’intégralité des biens acquis durant le mariage. Malheureusement, même dans ce cas de figure, les revenus de Madame s’avéreront inférieurs à l’endettement supportable calculé par la banque sur la base du taux théorique et des coûts d’entretien. En fait, la capacité d’endettement ne sera que de 245 000 francs ! 

 

 

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Solutions 

Face à cette situation, différentes options s’offrent à Madame. La première consisterait à amortir une part de son prêt hypothécaire, mais cela demande des liquidités que la veuve ne possédera pas forcémentà moins que le couple n’ait conclu une assurance risque pour couvrir au moins un tiers de la valeur du bien, assurance qui n’est d’ailleurs pas si coûteuse. Autre possibilité : la veuve pourrait reprendre une activité lucrative. Mais faut-il encore que celle-ci soit suffisamment bien rémunérée pour combler le manque, soit un revenu complémentaire de 40 000 francs. 

Plus radicalement, Madame pourrait vendre son logement. Mais, dans ce cas, elle pourrait se voir infliger un montant de dédite appliqué pour rupture anticipée de contrat hypothécaire à taux fixe. Pour se prémunir contre ce risque, il est parfois possible de souscrire une assurance protection contre la dédite au moment de la signature du contrat. Plusieurs banques catonales proposent ce service, n’hésitez pas à contacter votre conseiller! 

Une autre solution serait que l’un des enfants, voire les deux, se porte codébiteur solidaire de la dette avec sa mère. Mais cette démarche peut poser un problème si le codébiteur cherche, à son tour, à acquérir un logement. En effet, dans le calcul théorique pour déterminer le taux de charges, la banque va prendre en compte le montant correspondant à cet engagement solidaire. Avec le risque de voir son taux de charges théoriques dépasser le plafond fixé par la banque. 

Enfin l’immeuble pourrait être transmis aux enfants. Deux genres d’accords permettraient à la veuve de rester dans ses murs : les enfants reprendraient le bien immobilier et lui concèderaient soit un droit d’habitation, soit un usufruit. Le droit d’habitation lui confère le droit de demeurer et d’occuper tout ou partie de l’immeuble. L’usufruit lui confère le droit d’usage et de jouissance complet de l’immeuble appartenant aux enfants. 

 

Les différences

•  L’usufruitière peut transmettre l’exercice de son droit à un tiers, ce qui n’est pas le cas du bénéficiaire d’un droit d’habitation.
•  L’usufruitière est libre d’habiter, ou non, dans l’immeuble et peut même le louer, alors que le bénéficiaire d’un droit d’habitation est le seul à pouvoir y vivre. 
•  L’usufruitière assume l’entretien de l’immeuble, les impôts, les primes d’assurance et les intérêts de la dette hypothécaire; le droit d’habitation n’implique que les frais d’entretien courant de l’immeuble, y compris les frais de chauffage. 

Par conséquent, pour notre exemple, le choix du droit d’habitation semble plus judicieux, puisque les charges afférant à l’immeuble seront imputées aux enfants (mais attention pour eux : cette charge pourrait les pénaliser le jour où ils souhaiteraient devenir propriétaires de leur propre logement !). 

 

Analyse au cas par cas 

Ces principes posés, chaque cas est analysé individuellement. La nature du financement entre également en ligne de compte, comme le montant du prêt et la valeur intrinsèque du bien ou le recours à des biens propres pour la constitution des fonds propres. Il faut par ailleurs souligner la souplesse dont la banque peut faire preuve. Les critères purement financiers peuvent ainsi être pondérés par le profil de risque du client, notamment par sa fidélité et la ponctualité dans ses paiements. 

 

Bon à savoir

Malheureusement, bon nombre de conjoints survivants ne peuvent conserver leur habitation au décès de leur conjoint, faute de disposer de revenus suffisants. 

➤ Favoriser le conjoint survivant dans un testament ou un pacte successoral 

➤ Disposer des assurances adéquates (risque pur, dédite) 

➤ Transmettre l’immeuble à ses enfants contre un usufruit ou un droit d’habitation 

➤ Chaque cas doit être discuté avec la banque. 

 

 

Patrice Dupont 
Planificateur financier, BCF

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