Emprunter après l’âge de la retraite ?

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Dans la pratique, si l’on parle de crédit hypothécaire, les demandes sont rares après l’âge de la retraite.

Les achats ont généralement lieu plus tôt dans les parcours de vie. Les possibilités d’emprunter demeurent une question importante, concernant plus fréquemment des souhaits de rénovation ou la vente d’un bien immobilier pour l’achat d’un autre. Or, toutes les banques n’envisagent pas ces demandes de la même manière.

L’âge, un critère éliminatoire ?

A la Banque Cantonale du Valais, l’âge ne constitue pas une restriction pour l’obtention d’un crédit. Toutes les demandes sont examinées. Cela étant, chaque banque établit ses propres directives en la matière, d’où l’importance de prendre contact avec la vôtre suffisamment tôt dans votre projet.

Les raisons d’un emprunt

Il se peut que votre logement principal ne corresponde plus à vos besoins et à votre mode de vie. En tant que propriétaire, vous envisagez peut-être de vous séparer de votre bien pour en acquérir un autre, plus fonctionnel, mieux équipé ou dimensionné, nécessitant moins d’entretien, proche des commodités ou de votre famille. Il s’agira alors de clôturer votre hypothèque, au moment de la vente, pour en obtenir une nouvelle, selon la valeur de votre nouveau logement.

Soyez attentifs aux conditions de votre hypothèque actuelle : êtes-vous au bénéfice de taux fixes ? Si ceux-ci ne sont pas à leur échéance, votre banque vous facturera des commissions pour remboursement anticipé. Si votre nouveau crédit hypothécaire est conclu auprès du même établissement, ces taux pourront être reportés sans pénalité sur celui-ci.

Autre hypothèse, votre logement actuel vous convient, mais vous souhaitez toutefois faire des rénovations : remettre votre bien aux goûts du jour, le rendre plus confortable, améliorer son efficacité énergétique ou simplement maintenir sa valeur. Votre conseiller bancaire vous proposera alors une augmentation de votre hypothèque ou un crédit « rénovation ». Cela dépendra du montant des travaux prévus.
Les bâtiments sont à l’origine de 40 % de la consommation d’énergie en Suisse et d’un tiers des émissions de CO2.

Une rénovation énergétique de votre bâtiment peut non seulement diminuer fortement votre consommation d’énergie et les frais qui s’y rapportent, mais elle augmente l’attractivité de votre bien sur le marché immobilier. Avec le Programme Bâtiments, la Confédération suisse et les cantons encouragent à réduire les émissions de CO2 du parc immobilier en accordant des subventions. Renseignez-vous sur les conditions dans votre canton.

L’analyse de votre demande

Comme pour toute demande de financement, plusieurs éléments sont essentiels à l’analyse : la valeur du bien immobilier, le montant des travaux que vous prévoyez, vos revenus et votre apport en fonds propres.
Votre conseiller bancaire évaluera si la valeur annoncée du bien immobilier est conforme aux prix du marché. La banque vous prêtera jusqu’à un maximum de 80 % de cette valeur pour une résidence principale, 70 % pour une résidence secondaire. En fonction de votre âge et de votre situation, la banque peut revoir éventuellement ce « taux d’avance » à la baisse.

Concernant les revenus, pour une personne retraitée, les rentes AVS et LPP ainsi que les potentielles autres entrées financières (location d’un bien, revenus sur la fortune, etc.) seront prises en considération. La charge théorique annuelle de vos crédits (prêts hypothécaires, prêts privés, crédits à la consommation, leasing, etc.) doit représenter au maximum 35 % de votre revenu brut.

Quant aux fonds propres, ils représentent la différence entre la valeur du bien (après travaux s’il en est question) et le montant du crédit octroyé par la banque. Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années, vous avez sans doute remboursé une partie de votre emprunt bancaire. Dans le même temps, votre logement a probablement pris de la valeur en fonction de l’évolution du marché. En cas de travaux de rénovation, votre apport de fonds propres complémentaires dépendra de la valeur de votre bien immobilier. Pour autant que votre situation financière le permette, la banque pourra augmenter votre crédit du montant souhaité, sur la base de devis et jusqu’à concurrence du taux d’avance maximum.

L’impact fiscal

Les économies d’impôts se réduisent sensiblement après la retraite, avec des possibilités de déductions qui disparaissent : versements au 3e pilier lié, rachat d’années de la caisse de pension, déductions relatives aux enfants, etc.
Elles subsistent toutefois dans le domaine immobilier. Les intérêts hypothécaires payés à votre banque peuvent être déduits de votre revenu. Les travaux de rénovation, destinés à préserver la valeur du bien, sont également déductibles. Les autorités fiscales établissent une distinction entre les travaux de rénovation qui augmentent ou préservent la valeur du bien. Si vous envisagez de rénover votre salle de bain datant des années soixante, l’administration considérera les dépenses destinées à préserver la valeur comme déductible.

Vous pourrez ainsi déduire ces investissements de votre revenu imposable (admis par la plupart des cantons et au niveau fédéral). En revanche, si vous transformez votre salle de bain en oasis de bien-être avec sauna et bain à remous, seules les dépenses préservant la valeur seront déductibles ; le surplus sera considéré comme une augmentation de la valeur de votre bien et ne sera pas fiscalement déductible.

Les investissements destinés à améliorer l’efficience énergétique de votre immeuble sont également déductibles.
Dans le cas où vous vendriez votre bien immobilier pour en acquérir un autre, l’impôt sur le gain immobilier peut être différé, en fonction du bénéfice réalisé et du montant réinvesti.

 

Jean-Yves Pannatier,
directeur, responsable région Sion, BCVs

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