PPE: qui paie pour l’ascenseur?

L’ascenseur est une partie commune. Chaque propriétaire par étages peut l’utiliser conformément à sa destination. La première question est de savoir pourquoi vous ne l’utilisez pas. Est-ce dans un but d’économie d’énergie, dans un esprit d’écologie, quand bien même votre appartement se trouve au 4e étage? Ou alors est-ce parce que votre appartement est au rez-de-chaussée et que l’ascenseur ne vous est d’aucune utilité? 

Dans le premier cas, c’est de votre propre volonté que vous n’utilisez pas l’ascenseur qui vous serait pourtant utile. Dans le second cas, il ne vous est d’aucune utilité. C’est là que notre analyse prend de l’importance.

Dans la copropriété par étages, chaque propriétaire a un droit de propriété sur l’immeuble tout entier et il a un droit d’usage exclusif et d’administration sur des parties déterminées de l’immeuble. Il y a donc un domaine commun et un domaine exclusif. Entrent dans le premier, tous les lieux, locaux et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux (parcelle de base, chauffage, ascenseur, escaliers, etc.). Les parties communes, comme notre ascenseur, sont donc copropriétés de chaque propriétaire par étages qui peut l’utiliser conformément à sa destination.

Dérogation?

La question qui se pose ici est celle de savoir si un copropriétaire doit vraiment participer aux frais d’une installation qui ne lui est objectivement d’aucune utilité comme notre ascenseur. Le droit d’utiliser est ma foi identique pour tous les copropriétaires par étages quelle que soit leur quote-part et quelle que soit la situation de leur appartement, au rez-de-chaussée ou au 4e étage. Il est difficilement pensable qu’un copropriétaire s’interdise l’usage de l’ascenseur dans la mesure où, immanquablement, un jour ou l’autre, il l’utilisera ne serait-ce que pour aller demander une tasse de sucre à son voisin du 4e étage.

En revanche, il est possible de déroger au régime de la proportionnalité des frais en accordant aux personnes qui, objectivement, n’utilisent pas les installations, une réduction de leurs charges. En effet, en fonction de répartition des locaux, il peut arriver que les parties communes, comme notre ascenseur, ne peuvent ou ne devraient pas servir à certains copropriétaires. La loi prévoit que: «Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.»

Cela ne va pas changer la qualité de partie commune, mais le règlement de l’administration et d’utilisation peut donc déroger à la charge proportionnelle des frais. Mais attention, si cette dérogation ne figure pas dans le règlement d’administration et d’utilisation qui a été adopté lors de la constitution de la PPE, son introduction dans le règlement nécessitera une décision prise à la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (double majorité).

Donc bonne chance ! 

En résumé

➤ Tous les copropriétaires doivent participer aux frais des parties communes de l’immeuble.

➤ Il est possible d’y déroger, mais cela doit être mentionné dans le règlement de la PPE.

➤ Une modification du règlement nécessite une décision prise à la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts (double majorité).

Grégoire Dayer,
notaire et avocat à Sion (VS)