L’épreuve du permis de construire

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Je souhaite acheter un terrain, mais ne veux pas m’engager sans avoir la certitude que je pourrai y construire la villa de mes rêves. Comment procéder ?

Anatole et son épouse ont trouvé un terrain qui correspond à leur budget, pour la construction d’une villa familiale. Les époux sont prêts à s’engager pour l’achat. Toutefois, aussi bien leur architecte que le banquier qui est disposé à leur accorder un crédit de construction, leur conseillent vivement de ne pas acquérir le terrain sans avoir obtenu un permis de construire. Comment procéder dans ce genre de situation classique ?

La solution la plus appropriée dans ce cas consiste à signer, avec le propriétaire vendeur, un acte de vente à terme conditionnelle, garanti par un droit d’emption. L’exécution de cette vente sera différée dans le temps et sera subordonnée à l’obtention d’un permis de construire définitif et exécutoire pour l’édification d’une villa familiale conforme aux dispositions légales et réglementaires. L’acte que les parties vont ainsi signer sera ferme et irrévocable, aucune d’entre elles ne pouvant se délier de ses engagements si la condition est réalisée.

Pour être valable, l’acte doit obligatoirement revêtir la forme authentique c’est-à-dire faire l’objet d’un acte signé devant un(e) notaire. Tout autre document signé seulement par les parties ne les engagera pas, si ce n’est que moralement.

Un acompte consigné

Lors de la signature de l’acte, il est d’usage que les acheteurs versent un acompte, généralement de dix pour cent du prix de vente, voire un peu plus. Cet acompte demeurera en principe consigné en main du (de la) notaire jusqu’au jour de l’exécution de la vente à terme, soit de la signature d’une réquisition de transfert immobilier. Cette dernière se référera à l’acte de vente à terme et constatera que la condition, à savoir l’obtention d’un permis de construire définitif et exécutoire, est remplie et que le solde du prix de vente a été entièrement payé sur le compte du notaire.
Pour renforcer encore l’obligation, pour les parties, d’exécuter l’acte de vente à terme si la condition est réalisée, une peine conventionnelle est généralement stipulée dans l’acte de vente qui prévoit, pour chacune des parties, la possibilité soit d’intenter un procès ou de réclamer une indemnité équivalant généralement aux dix pour cent du prix de vente fixé dans l’acte.

Garantie supplémentaire

Enfin, à titre de garantie pour les acheteurs, le vendeur leur accordera un droit d’emption dans l’acte de vente à terme, droit qui sera inscrit au Registre foncier jusqu’au jour du dépôt de la réquisition de transfert immobilier. Ce droit d’emption correspond, dans ce genre de situation, à une sorte de « blocage-réservation » qui assurera aux acheteurs que la parcelle ne subira aucune modification au Registre foncier, jusqu’au jour du dépôt de la réquisition précitée, sans leur accord.

A l’échéance fixée d’entente entre parties dans l’acte de vente à terme, si la condition de l’octroi du permis de construire n’est pas réalisée, l’acte deviendra caduc, sans dommages-intérêts de part ni d’autre et l’acompte versé par les acheteurs et consigné en main du notaire leur sera remboursé par ce dernier, sous déduction des frais de l’acte de vente à terme qui sont à leur charge dans ce cas.
Ainsi, Anatole et son épouse pourront éviter, cas échéant, une situation qui, financièrement, serait lourde de conséquence pour eux.

En résumé :
➤    Signer un acte devant notaire
➤    Subordonner l’exécution de l’acte à l’obtention d’un permis de construire
➤    Faire consigner l’acompte en main du notaire.

 

Jean-Luc Marti
Notaire - Licencié en droit

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